전세계약 특약? 계약서에 3가지 없다면 당장 멈추세요

계약서 작성 전이라면 지금부터 소개해드릴 내용들을 확인해주세요.

 

 

무서운 내용이지만 무시하고 떳떳하게 살아도 되는 문구 부터, 무조건 넣어야 이득인 사항까지 여러분을 지켜줄 수 있는 문장들을 확인해주세요!

 

 

먼저 전세계약 특약을 확인 하기 전, '주택임대차보호법'에 대해 이해할 수 있어야 합니다.

 

 

줄여말해 주임법은 임차인을 보호하기 위한 특별법으로 주거용 건물의 전부뿐만 아니라, 일부, 다시말해 방 1칸의 임대차 계약에도 적용됩니다. 또한 무허가 건물 또는 미등기 주택에도 적용됩니다. 

 

 

등기가 되지 않는 집이나 원래 용도를 불법으로 개조한 건물의 실제 사용 용도가 주거용이라면 주임법의 적용을 받을 수 있습니다.

 

 

하지만 일시적 사용을 위한 임대차가 명백하다면 주임법이 적용되지 ㅇ낳습니다. 펜션,숙박업소 등에서 며칠 동안 지내면서 펜션 주인에게 주임법을 주장하면 안 된다고 생각하면 이해가 쉬우실 겁니다.

 

 

하지만 특약과 주임법이 서로 무슨 관계가 있어 갑자기 이것을 말하는 것일까? 이유는 이러합니다.

 

 

임대인과 임차인이 협의한 특약이라도 주임법에 위반된 약정이며 임차인에게 불리하다면 효력이 없다고 할 것입니다.임대인은 임차인에게 불리한 특약을 백날 넣어봐야 해당 특약은 소용이 없습니다. 강행규정으로 임차인을 보호하기 위함입니다.

 

 

여기서 많은 분들이 '아차' 싶으셨을 겁니다. 임차인 자신에게 불리한데도 집주인이 요구한 대로 기재한 전세계약 특약을 이행했다면 더욱 그럴 것입니다. 그렇다면 반대로 임차인에게 유리한 특약은 효력이 있을가? 주임법은 임차인을 보호하기 위한 법이기 때문에 당연히 효력이 있습니다.

<임차인에게 유리한 전세계약 특약사항>

 

만약 1년 뒤 퇴거 사항이 있다면? - 저는 2년 있을건데요?

 

결론부터 말하지면, 그렇지 않아도 좋습니다. 주임법에서 말하는 임차인의 기본 거주 기간은 2년입니다.

 

 

기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 임대차도 2년으로 보기 때문입니다.

 

 

계약서에 임대차 계약의 기간을 1년으로 정하거나 전세계약 특약에 1년 후 임차인이 퇴거한다고 기재해도 임차인에게 불리한 약정이기 때문에 집주인은 임차인을 강제로 내쫓을 수 없습니다.

 

 

즉, 임차인은 2년을 살 수 있고, 계약에서 말하는 대로 1년만 거주하고 나갈 수도 있습니다.

 

월세는 시세에 맞게 올릴거에요~?

 

 

임대 수익을 최대한 높이기 위해 계약서에 이러한 특약을 요구하는 집주인이 아주 많습니다. 이러한 특약 역시 임차인에게 불리한 약정으로 효력이 발휘되지 않습니다.

 

 

주임법상 집주인이 보증금이나 월차임을 인상할 경우 상한선을 최대 연 5%로 제한하고 있기 때문입니다.

 

 

월세를 연체한다면? 임대인은 임차인의 짐을 처분할 수 있다.

 

 

집주인이 연락해도 받지 않는 임차인뿐만 아니라 문을 아예 열어주지 않는 임차인도 실제로 많습니다. 이 정도가 되면 집주인은 정말 답답해집니다. 바로 이런 상황에 대비하려고 집주인은 앞에서 말한 특약을 요구합니다. 집주인은 적법하게 명도 소송과 강제집행을 통해 임차인의 짐을 처리해야 합니다.

 

 

이 과정에서 발생하는 비용이 임차인의 보증금으로 해결이 안 될 경우 사실상 집주인이 감당할 수 밖에 없습니다.

 

 

사정상 임차인이 월차임을 연체할 수 있습니다. 하지만 연체한 월차임이 보증금과 비슷해졌는데도 고의적으로 연락을 받지 않는 임차인이 많아서 월차임을 2회만 연체해도 계약을 해지하는 집주인이 많습니다. ㅇ를 대비해 앞에서 말한 특약을 요구하는 것입니다. 하지만 해당 특약은 임차인에게 불리해 그 효력이 없습니다.

 

<임차인에게 유리한 전세계약 특약 사항>

계약 체결 후 해당 부동산에 근저당권 및 가압류 등 임차인에게 불리한 권리 및 기타권리 제한 사유가 발생해 잔금 지급 시까지 말소 및 해소가 불가능할 경우 임차인은 계약을 해제할 수 있다. 임차인이 계약을 해제할 경우 임대인은 임차인이 지급한 금액을 즉시 반환해주고 별도로 임차인에게 발생한 손해를 배상하기로 한다.

 

 

계약을 체결할 당시만 해도 등기부등본에 기타권리가 없는 깨끗한 상태였지만 계약 채결 후부터 잔금일 사이에 근저당권이나 가압류 등이 설정되면 임차인에게 문제가 생길 수 있습니다.

 

 

이런 상황에 대비한 특약입니다.

 

 

임차인이 지급한 금액의 즉시 반환, 그리고 손해배상에 대한 부분까지 기재해 그 기준을 명확히 정하면 임대인을 압박하는 효과를 기대할 수 있습니다.

 

 

 

임대인은 등기부등본에 설정된 근저당권을 잔금 시까지 상환 및 말소하기로 한다. 또한, 잔금 익일까지 임차인에게 불리한 근저당권 등의 권리를 추가로 설정하지 않기로 해 임차인이 1순위로 대항력 및 우선변제권을 취득하게 한다.

 

 

계약을 체결할 당시에 근저당권 등이 설정되어 있을 때 이후 발생할 수 있는 문제의 대비책이 되는 특약입니다. 근저당권 등을 임차인이 잔금을 지급할 때까지 임대인이 상환 및 말소하고 잔금 당일 임차인이 즉시 전입신고와 확정일자를 받아 1순위로 대항력 및 우선변제권을 취득하게 해준다는 내용을 담고 있습니다.

 

 

임차인의 대항력은 익일 0시부터 발생하므로 특약에 '잔금 익일까지'라고 표시합니다.

 

 

잔금 날에 임차인의 보증금으로 기존에 설정된 근저당권 등을 상환하는 임대인이 많습니다. 임차인은 잔금을 지급한 후 근저당권 등의 등기가 말소 접수됐는지 인터넷등기소의 등기청 사건 처리현황에서 반드시 확인합니다.

 

본 계약은 임차인의 전세 자금 대출 실행 및 전세보증보험 가입이 가능한 경우의 조건이며 임대인 및 해당 부동산의 하자로 인해 전세 대출 실행 및 전세보증보험 가입이 불가하게 되면 계약을 무효로 한다. 그리고 임대인은 임차인에게 지급받은 금액 전부를 즉시 반환해주기로 한다.

 

계약금을 지급한 다음, 전세 자금 대출을 받으려는 임차인이 있습니다. 그런데 계약한 집에 전세 자금 대출이 불가능하다면? 임차인은 계약금을 몰수당할 수도 있습니다.

 

 

이런 상황에 대비하기 위해 이 특약을 계약서에 기재해야 합니다.

 

 

전세보증보험은 잔금까지 지급하고 입주한 뒤에 가입이 가능합니다. 그러므로 계약하기 전에 해당 집이 보증기관의 전세보증보험 가입조건에 부합하는지 반드시 확인해야 합니다. 만약 가입조건에 맞지 않는다면 위험한 집으로 생각하고 계약하지 않습니다.

 

 

계약 전에 보증기관에 보증보험 가입 가능 여부를 확인했는데 이상이 없어 계약을 했지만 향후 기타 사유로 가입이 거절되는 경우가 있습니다. 앞의 특약을 계약서에 썼다면 이를 근거로 임차인이 지급한 금액 전부를 반환해달라고 요구할 수 있습니다.

 

 

 

전세보증금 미반환 이런 경우는 소송해도 못 찾습니다