경매 낙찰 후 절차? 이걸 놓쳐 내 부동산을 뺏깁니다

경매 공부부터 입찰 그리고 경매 낙찰 후 절차까지... 지금의 과정까지 오시기까지 정말 수고 많으셨습니다.

 

 

오늘 글에서는 경매 낙찰 후 절차 중 초보 분들께서 쉽게 지나칠 수 있는 부분부터 소유권이전 그리고 가장 걱정하고 계신 명도까지 살펴볼 예정입니다.

 

 

경매 낙찰 후 절차, 처음은 복잡하게 느껴질지도 모르지만 글을 읽으며 머릿속으로 천천히 그려보세요.

 

 

적어도 이 글을 읽는 분께서 경매 낙찰 후 절차 중 손해보는 일이 없기를 바라는 마음입니다.

 

 

그럼 시작하겠습니다.

 

경매 중 가장 많이 벌어지는 사건

 

발찰 후 발생할 수 있는 일에 대해 먼저 확인해 보겠습니다. 원하는 부동산을 낙찰받은 날로부터 일주일 후, 담당판사가 입찰부터 낙찰까지의 매각 절차가 문제없이 진행되었다고 판단되면, 매각허가 결정을 내리게 됩니다.

 

 

낙찰자가 아무런 잘못이 없더라도 검토 과정에서 매각 절차상에 흠결이나 하자가 발견되면 매각불허가결정이 날 수도 있습니다.

 

 

이때는 해당 매각 절차가 취소됩니다. 또한 법원은 최고가 매수신고인에게 이미 납부한 보증금을 다시 찾아가라고 통지문을 발송합니다.

 

 

이런 경우 낙찰자가 입은 경제적 손실은 없지만 원하는 부동산을 낙찰받게 되어 한껏 들떠 있던 기분에 찬물을 끼얹게 됩니다.

 

 

그리고 경매 절차가 진행되는 중에도 채권자와 협의가 이뤄지거나 채무가 상환되면 매각이 취하 또는 취소될 수도 있습니다. 취소의 차이는 매수인의 동의를 얻었다면 '취하', 매수인의 동의 없이 채무를 모두 변제한 경우 '취소' 됩니다.

 

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경매 낙찰 후 절차 - 과연 무엇을 챙겨야 할까?

 

 

1) 최고가 매수신고인이 해당 경매물건을 구입할 수 있는 예비 자격 정도를 가진다면, 매수인은 해당 경매사건의 이해관계자가 되어 특별한 일이 없는 한 해당 물건의 취득 조건을 갖게 됩니다.

 

 

또한 다시 일주일 후 매각허가결정이 확정되면 잔금납부기일이 잡히는데, 정해진 잔금납부기일 이내 에 잔금을 치르면 비로소 정식으로 해당 부동산의 소유자가 됩니다.

 

 

잔금은 최고가 매수신고인이 적어낸 낙찰가에서 이미 납부하신 보증금을 제외한 액수입니다.

 

2) 잔금 납부 후에 정식으로 본인 소유의 부동산임을 법적으로 인정받기 위해서는 반드시 등기를 해야 합니다.

 

 

등기를 할 때는 법무사를 통해 대행하는 방법 또는 셀프등기 방법 2가지가 있습니다. 다만 셀프등기를 하기 위해서는 전제조건이 있습니다. 대출을 받지 않고 100% 본인 현찰로 낙찰받은 매물의 잔금을 치를 때만 가능하다는 점입니다.

 

 

잔금 납부를 위해 대출을 받게 될 경우 본인이 직접 등기를 하는 것이 불가능합니다. 은행에서 대출금을 보내줘야 잔금을 치를 수 있지만 은행 입장에서 100% 신원을 보증할 수 없는 개인에게 대출금을 보내주는 것이 위험이 있기 때문에 승인을 해주지 않습니다.

 

 

또한 모든 등기절차가 법무사 사무실에서 가능한 것도 아닙니다. 은행에서 신뢰하는 혹은 지정한 법무사를 통해서만 등기가 가능합니다.

 

 

3) 대출을 활용하여 잔금을 충당하기로 하셨다면 잔금납부기일 전에 대출 조건을 자세히 알아보셔야 합니다. 이때는 직접 개별 은행을 일일이 방문하여 상담을 받으시는 것보다는 대출 중개인을 활용하는 방법이 효과적일 수 있습니다.

 

 

이들을 통해 소개받은 여러 은행의 대출 조건 중에서 낙찰자에게 가장 유리한 은행의 대출 조건을 선택하시면 됩니다.

 

 

은행과 대출 조건을 결정했다면 대출에 필요한 서류를 지참하고 해당 은행 또는 법무사 사무실을 방문하여 대출 서류를 작성합니다. 이를 '자서'라고 부릅니다.

 

4) 낙찰자는 자서 후 잔금납부기일 전까지 담당 법무사님에게 법무비용 내역을 요구해서 받아두시는 것이 좋습니다.

 

 

대부분 법무사들이 합리적인 수준에서 법무비용을 청구하지만 간혹 과다한 비용을 요구하는 경우도 있을 수 있기 때문에 잔금을 납부하기 전 해당 내역을 미리 확인해 보시고 과다 청구된 부분에 대해서 적극적으로 인하를 요구하는 것이 좋습니다.

 

 

5) 잔금납부일이 다가오면 낙찰자는 납부할 잔금에서 대출액을 제외한 비용과 세금 및 법무비용을 지정한 법무사의 계좌로 송금합니다. 그리고 대출 은행은 대출금을 낙찰자의 계좌로 송금합니다. 법무사 사무실에서는 낙찰자 통장에 들어온 대출금을 인출하여 송금받은 금액과 합하여 법원에서 잔금을 치르고 등기 절차를 진행합니다.

 

 

모든 등기 절차가 끝나면 등기권리증이 발급되어 낙찰자에게 등기 우편으로 보내지게 됩니다.

 

 

만약 잔금납부기일까지 잔금을 준비하지 못했다면?

 

이런 경우를 미납이라고 말합니다. 미납이 될 경우 낙찰자가 처음 납부한 최저가의 10%를 지불한 보증금이 몰수되고 다음 회차의 매각이 진행됩니다.

 

 

몰수된 보증금은 국고로 환수되는 것이 아닌 다음 회차 경매의 낙찰금액과 함께 배당재원으로 활용됩니다.

 

 

미납 사건의 경우 경매계에서 다시 날짜를 잡아 매각 절차를 진행하게 됩니다. 재경매일 3일 전까지 기존의 낙찰자가 잔금을 치른다면 다시 정식으로 소유자가 될 수 있습니다. 물론 이 경우에는 잔금뿐만 아니라 잔금에 대한 지연이자까지 함께 납부해야 하는 손해가 발생하게 됩니다.

 

 

때문에 가능한 잔금납부기일을 지켜 잔금을 마련하시는 것을 권장드립니다.

 

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자! 거의 다 왔습니다. 여기까지 절차를 밟으셨다면 이제 소유권이전 그리고 많은 분들이 걱정하시는 명도 과정이 남았습니다.

 

 

이 부분은 조금 더 비중 있게 다뤄야 하는 부분인 만큼 새로운 칼럼으로 여러분에게 소개드리고자 합니다.

(만약 작성이 완료되었다면 바로 아래 링크로 남겨놓았겠죠?ㅎㅎ)

 

부동산 명도소송? 세입자가 제 발로 연락하게 하는 방법

 

오늘도 조금이나마 도움이 되셨길 바라며, 글을 마치겠습니다.

 

 

감사합니다.