등기사항전부증명서? 경매를 앞두고 있다면 당장 확인하세요-말소기준권리

부동산 경매를 앞두고 정보를 알아보다가 우연히 이 글을 만나셨나요?

 

 

이번 글이 중요한 이유, 이것을 볼 수 있어야 입찰가를 낮추거나 위험한 집들을 피할 수 있기 때문입니다. 오늘 글은 흔한 광고 글이 아닙니다. 오로지 실전에서 활용할 수 있는 엑기스만을 담았습니다.

 

 

3분만 읽어보시더라도 몰라서 손해보는 일은 없으실거라 확신합니다. 그럼 지금 시작하겠습니다.

 

 

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등기사항전부증명서는 부동산에 관한 표시와 그에 관한 권리관계를 써놓은 공적 기록입니다. 부동산의 표시와 변경에 대한 기록, 소유권 그리고 각종 용익물권과 담보물권등의 설정과 그 변도, 가등기,(가)압류등기/가처분등기 등에 관한 사항이 있습니다.

 

 

때문에 여러분이 경매로 낙찰받고자 하는 그 집이 현재 설정되어 있는 권리가 무엇인지, 그 권리가 경매 낙찰로 인해 말소되는 지 인수되는지를 판단할 수 있습니다.

 

 

먼저 등기사항전부증명서의 구성 부터 차근차근 살펴보겠습니다. 

 

 

(만약 본인이 초보가 아니라면 2번 부터 읽어주세요!)

 

1. 등기사항전부증명서 보는 방법

1) 표제부

표제부에서는 토지 또는 건물의 표시와 그 변경에 관한 사항이 나와있습니다. 또한 표제부에는 토지등기기록의 표제부와 건물등기기록의 표제부로 구성되어 있습니다. 아파트를 비롯한 집합건물은 건물 전체에 대한 표제부와 개개의 호수에 대한 표제부로 나뉘게 됩니다.

 

 

토지 표제부의 경우 지번, 지목, 면적 등이, 건물 표제부의 경우 지번, 건물번호, 건물내역 등이 기재되어 있습니다. 집합건물 표제부에는 전체건물에 대한 표제부 그리고 구분된 각 건물에 대한 표제부가 있고 건물의 표시와 대지권의 표시와 대지권의 비율까지 표시되어 있습니다.

 

 

2)  갑구

갑구는 부동산의 소유권에 관한 사항이 기재되어 있습니다. 또한 갑구에서는 소유권의 변동, 가등기, 압류등기, 가압류등기, 경매개시 결정등기, 처분금지 가처분등기 등을 확인할 수 있습니다.

 

 

갑구의 구성을 살펴보면 등기한 순서인 순위번호, 등기목적, 접수번호, 등기원인, 권리자 등이 있습니다. 이를 통해 등기사항전부증명서의 소유자와 경매 부동산의 소유자가 일치하는지를 확인하셔야 합니다.

 

 

만일 갑구에 처분금지 가처분이 있다면 위험할 수 있는 물건이라는 것을 아셔야 합니다.

 

 

추후 가처분권자가 본안소송에서 승소하면 낙찰자는 소유권을 잃을 수 있습니다. 이 경우 낙찰자는 매각대금을 배당받은 채권자를 상대로 부당이득반환청구소송을 통해 회수해야 하지만 이 과정에 필요한 시간과 비용이 상당합니다.

 

 

3)을구

등기사항전부증명서의 을구에는 소유권 이외의 권리에 관한 사항이 기록되어 있습니다. 다시 말해 소유권 이외의 권리인 저당권, 전세권, 지상권 등의 물권과 그 설정 및 변경에 관한 사항이 기록되어 있습니다.

 

 

자세히 보면, 먼저 등기한 순서대로 순위번호가 있으며 해당 순위에 따라서 각 권리 사이에 우선순위가 정해집니다. 또한 등기신청서를 접수한 날짜, 접수번호, 등기원인 및 권리자를 알 수 있습니다.

 

 

경매절차에서 확인해야 하는 것은 먼저 최초 말소기준권리의 설정일입니다. 말소기준권리의 하나인 근저당을 예로 들면, 가장 선순위 근저당 설정 접수일을 확인하고, 그전에 을구에서 다른 권리가 설정되어 있는지, 말소기준권리와 해당 부동산에 거주하는 임차인의 전입신고일을 비교해 어느 것이 선순위인지 등을 확인해야 합니다.

 

 

(자이제 핵심 팁 나갑니다!)

2. 권리분석의 핵심 '말소기준권리'

 

등기사항증명서 권리분석의 핵심은 '말소기준권리'에 대한 이해입니다. 이것만 잘 이해해도 부동산 권리분석이 참 쉬워집니다.

 

 

말소기준권리란 부동산 경매에서 부동산을 낙찰받은 경우 부동산에 대한 권리를 낙찰자가 인수하는지 아니면 권리자가 소멸되는지를 판단하는 기준이 되는 권리입니다. 다시 말해 '말소기준권리 이전에 등기된 권리는 낙찰자에게 인수되어 낙찰자가 부담해야 하며, 말소기준권리 이후에 등기된 권리는 대부분 소멸되어 낙찰자가 부담하지 않습니다.

 

 

하지만 전세권과 임차권의 경우 배당요구를 하는지에 따라서 인수 또는 소멸 여부가 달라지고, 유치권 및 법정지상권 등 등기 순위와 관계없이 인수되는 권리도 있지만 이는 이후 칼럼을 통해 살펴보겠습니다.

 

 

말소기준권리의 종료는 저당권, 근저당권, 가압류, 압류, 경매개시결정등기, 전세권 등이 있습니다.

 

 

복수의 말소기준권리가 등기사항증명서에 기재된 경우, 가장 선순위 권리가 말소기준권리가 됩니다. 이러한 권리들을 먼저 이해한 후 아예 외워두시면 권리분석을 기계같이 할 수 있게 됩니다.

 

 

경매 초보자의 경우 등기사항증명서 권리분석 시 가장 쉬운 방법은, 말소기준권리 전에 설정된 권리가 있지 않아서 현재 부동산에 대한 모든 권리가 말소되는 물건을 찾는 것입니다.

 

 

반면 말소기준권리 이전에 설정된 권리가 있다면 이후 비용 부담이 추가적으로 있을 수 있습니다. 때문에 입찰 참여는 하지 않되, 입차 결과를 예상해 보며 경매 경험과 스킬을 쌓는 것도 하나의 방법이 될 수 있습니다.

3. 말소되는 권리일까? 매수인에게 인수되는 권리일까?

 

1) (근) 저당권

은행으로부터 부동산담보대출을 받는 경우 대부분 근저당권을 설정하게 됩니다. 저당권이 아닌 근저당권을 사용하는 이유는, 장래 원금뿐만 아니라 이자까지 함께 담보하는 계속적인 거래관계로서 장래 발생할 다수의 채권을 담보하기 위해서입니다.

 

저당권은 말소기준권리 중 하나로 매수인의 매수로 인해 말소됩니다. 또한 저당권이 설정된 이후에 성립한 일반적인 권리는 말소기준권리 이후에 설정된 후순위 권리이기 때문에 소멸됩니다.

 

2) 전세권

경매부동산에 설정된 전세권은 말소기준권리와 비교했을 때 그 설정된 시기의 선후 관계에 따라 말소와 인수 여부가 달라지게 됩니다. 말소기준권리인 저당권이나 압류가 등기되고 이후에 설정된 전세권은 소멸합니다. 하지만 말소기준권리의 등기보다 선 순위로 설정된 전세권은 낙찰자에게 인수됩니다.

 

단 말소기준권리 이전에 설정된 전세권일지라도, 전세권자가 배당요구를 하는 경우에는 전세권이 말소되어 낙찰자에게 인수되지 않습니다.

 

3) (가) 압류

경매 부동산에 설정된 압류 및 가압류는 말소기준권리가 되며, 매수인이 낙찰받아 대금을 완납하게 되면 말소됩니다.

 

4) 가등기

경매 부동산에 설정된 담보가등기는 낙찰자의 매수로 인해 말소됩니다. 하지만 순위보전을 위한 가등기가 설정된 경우, 말소기준권리보다 먼저 설정되었다면 말소되지 않고 낙찰자에게 인수됩니다.

 

담보가등기는 빌려준 돈을 받기 위해 설정하는 것입니다. 즉 저당권가 비슷한 개념입니다. 담보가등기 권리자는 경매신청이 가능하고 배당 요구도 할 수 있습니다. 반면 순위보전 가등기는 돈을 빌려준 것이 아닌, 부동산 매도인의 이중매매를 방지하기 위한 등기로서 경매신청은 불가하다는 점 기억하시길 바랍니다.

 

5) 가처분

경매물건에 설정된 가처분은 말소기준권리와 비교했을 때 그 설정된 시기의 선후 관계에 따라 말소와 인수 여부가 달라집니다. 말소기준권리보다 가처분이 시기적으로 선순위에 설정된 경우, 그 가처분은 말소되지 않고 낙찰자에게 인수됩니다. 말소기준 권리 이후에 설정된 가처분은 소멸하게 되어 낙찰자가 인수하지 않습니다.

 

하지만 특이 케이스가 있습니다. 토지소유자가 해당 지상건물의 소유자에 대해 가처분을 걸었다면, 설정시기에 무관하게 낙찰자는 가처분을 인수하게 됩니다.

 

6) 유치권

경매 부동산에 설정된 유치권은 설정된 시기와 순위랑은 상관없이 낙찰자가 이를 인수하게 됩니다. 때문에 경매에 있어서 주의를 요구하는 물권 중 하나입니다.

 

 

때문에 이에 대한 내용은 이후 추가 칼럼을 통해 자세하게 풀어보겠습니다.

 

 

 

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

 

 

<계속해서 읽어보면 좋을 칼럼>

 

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