양도세 비과세 요건? 다주택자들만 몰래 보는 이것

양도세 관련 시리즈 첫 번째는 다주택자 분들을 위한 비과세 혜택 편입니다. 

 

 

아래 목차를 확인해 보시고 여러분에게 꼭 필요한 정보를 얻어가셨으면 좋겠습니다.

 

 

만약 더 많은 정보가 필요하신 분은 글 하단에 추가 칼럼 링크를 남겨놓았으니 참고해 주세요.

 

 

그럼 시작하겠습니다.

 

0. 목차

1. 일시적 2 주택은 양도세 비과세 요건 OK

2. 혼인 동거봉양

3. 상속

4. 농어촌 고향 주택 활용

 

 

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1. 일시적 2주택은 양도세 비과세 요건에 OK

 

다주택자의 비과세라니 뭔가 이상한가요?

 

 

1세대 1 주택 양도세 비과세 요건은 말 그대로 1 주택만 보유하다가 양도하는 경우 비과세 혜택을 준다는 것입니다. 사람이 사는데 1 주택은 꼭 필요하니까 그 부분까지 세금을 거주지는 않겠다는 겁니다.

 

 

그러나 살다 보면 이사, 상속, 혼인, 동거봉양 등 여러 이유로 2 주택 이상을 보유하게 되는 상황이 생깁니다.

 

 

보통은 기존에 살던 집을 처분하는 동시에 이사 갈 주택을 취득합니다. 기존주택 양도가 완료되기 전에 이사 갈 주택을 먼저 취득했는데 2 주택이니 비과세 적용을 해주지 않는다면 문제가 심각해질 겁니다.

 

 

투기 목적이 아닌 이사 과정에서 어쩔 수 없이 2 주택이 된 상황이기 때문입니다. 그래서 법에서는 정해진 요건을 충족하면 특별한 몇몇 경우 1세대 1 주택이 아니더라도 양도세 비과세 요건을 만족하여 혜택을 받을 수 있도록 했습니다.

 

 

물론 기존주택은 당연히 2년 보유 및 거주요건을 충족한 상태여야 합니다.

 

 

다주택자 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있는 첫 번째 사례가 바로 일시적 2 주택입니다. 꼭 이사나 취학, 근무상 형편 등 특별한 사유가 있어야 하는 것이 아닌 아래 2가지를 만족하시면 됩니다.

 

 

1) 종전주택을 취득한 날로부터 1년이 지난 후 신규주택을 취득할 것

2) 신규 주택을 취득한 날로부터 2년 또는 3년 이내 종전 주택을 양도할 것

2. 혼인 동거봉양

 

1) 혼인 - 처분기간 5년

 

 

각자 1 주택을 보유한 사람끼리 결혼했을 경우 1세대 2 주택이 되지만, 혼인한 날로부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택은 1세대 1 주택으로 봐서 양도세 비과세 요건에 충족하게 됩니다.

 

 

물론 나중에 양도하는 주택은 당연히 1세대 1 주택이므로 이 역시 비과세가 적용됩니다.

 

 

2) 부모님과 합가 - 처분기간 10년

 

동거봉양은 만 60세 이상인 부모님을 모시고 살기 위해 합가 하는 경우를 말합니다. 합가 한 날로부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택은 1세대 1 주택으로 보고 비과세가 적용됩니다.

 

 

3. 상속으로 인한 특례상속주택

1) 여러 자녀가 여러 주택을 상속받는 경우

 

만약 돌아가신 부모님이 다주택자여서 상속주택이 여러 채라면 정해진 순위에 따라 그중 딱 1주택만 특례상속주택 혜택을 받을 수 있습니다.

 

 

1순위를 만족하는 주택이 여러채라면 그다음 순위 주택이 특례상속주택이 됩니다.

 

 

2) 여러 자녀가 1채를 공동명의로 상속받는 경우

 

1채를 공동명의로 상속받는 경우 공동으로 상속받는 자 중 딱 1명만 소유자가 되어 주택 수에 포함되며, 나머지 상속인의 주택수에는 포함되지 않습니다.

 

 

상속주택 소유자는 상속지분이 가장 큰 상속인, 상속주택에 거주한자, 최연장자 순으로 반정합니다.

 

 

주의할 점은 특례상속주택은 상속인과 피상속인이 별도세대일 경우에만 적용된다는 것입니다. 상속인이 피상속인과 세대분리되어 1세대 1 주택이었는데, 상속주택으로 인해 다주택자가 되는 경우에만 특례상속주택으로 인정합니다.

 

 

4. 농어촌 주택, 고향 주택 투자처로 활용해 보기

지방 농어촌 주택의 거래활성화를 위해 1세대 1 주택자나 일시적 2 주택자가 농어촌 주택, 고향 주택을 추가로 취득하는 경우 농어촌 주택 등은 주택 수에서 제외되어 기존주택에 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

 

 

다만 농어촌 주택 등을 먼저 취득하고 일반주택을 취득하면 주택수에 포함되어 비과세 혜택을 받을 수 없으니 주의하세요.

 

 

꼭 일반 주택을 먼저 취득한 이후 농어촌 주택 등을 취득해야 합니다.

 

 

고향 주택은 농어촌 주택에 비해 거주기간이 필요해 양도세 비과세 요건이 좀 더 까다로운 대신에 인구 20만 명 이상인 도시지역도 해당된다는 장점이 있습니다. 세법개정으로 23년부터는 농어촌 주택 등의 주택 취득가액 요건이 3억으로 인상될 예정이니 농어촌 주택 등을 적극 활용하는 것도 좋은 방법입니다.

 

 

 

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